La location meublée non professionnelle est un statut qui offre aujourd’hui de nombreux avantages fiscaux aux propriétaires de logements neufs comme anciens. Pour profiter de ces avantages, de nombreuses personnes désirent devenir loueurs meublés non professionnels sans savoir réellement ce que cela implique. Est-ce vraiment intéressant d’investir en LMNP ? Quelles sont les conditions à remplir et les formalités à effectuer pour faire de la location meublée non professionnelle ?
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Comment devenir loueur meublé non professionnel ?
Pour devenir loueur meublé non professionnel, le propriétaire après acquisition et équipement de son bien immobilier doit effectuer une déclaration de statut. L’activité de LMNP se déclare auprès du greffe du tribunal de commerce rattaché à la commune où se trouve le bien. Pour faire sa déclaration, l’intéressé doit remplir un formulaire P0i qui lui permet d’obtenir un numéro SIRET.
Dans le cas où l’achat du bien immobilier serait effectué en indivision avec une autre personne, le formulaire à remplir est le FCMB. Dans l’un ou l’autre des cas, le formulaire rempli doit être envoyé dans les 15 jours suivant l’acquisition du bien. En dehors de cette pièce, le propriétaire doit aussi indiquer le régime d’imposition sélectionné et la date du début de l’activité pour faire sa déclaration.
Par ailleurs, en cas de location saisonnière, le loueur meublé non professionnel doit également faire une déclaration spécifique à la mairie et verser la taxe de séjour. Le statut LMNP exige une déclaration de revenus annuelle par le propriétaire à travers le formulaire n°2042-C-PRO LMNP.
Bien entendu, le régime d’imposition des revenus locatifs dépend de la catégorie choisie. Il peut s’agir du régime micro-BIC en location meublée qui offre un abattement forfaitaire de 50 % ou du régime réel qui permet de déduire toutes les charges liées au bien. Par ailleurs, pour récupérer la TVA sur le prix d’achat d’un logement en LMNP, il est essentiel que l’investissement soit réalisé dans un logement de services neuf.
De même, tout loueur meublé non professionnel est soumis au paiement des cotisations foncières des entreprises. Il bénéficie néanmoins d’une exonération lorsque ses recettes annuelles sont inférieures à 5 000 euros.
Les avantages et les inconvénients de la LMNP
L’investissement locatif en LMNP offre de nombreux avantages sur plusieurs plans. Du point de vue fiscal, l’amortissement des biens immobiliers en location meublée non professionnelle peut se faire sur une durée allant jusqu’à 30 ans. Cela permet de réduire le montant des revenus imposables au fil des années.
De plus, la LMNP permet de déduire certaines charges relatives à la gestion du bien immobilier en cas de recours à une agence de location. L’achat d’un logement en LMNP neuf dans une résidence étudiante ou EHPAD offre aussi la possibilité de récupérer 20 % de TVA sur l’investissement. La location meublée revient généralement plus chère (au moins 12 %) que la location de logement vide.
Le bail est souvent conclu sur une courte durée ce qui permet de trouver rapidement un preneur. Enfin, les logements en LMNP sont le plus souvent valorisés lors des reventes de biens immobiliers. Ils sont très appréciés par les investisseurs locatifs et le prix de cession est presque toujours supérieur au coût d’acquisition.
Cependant, en dehors de ses avantages, la location en LMNP présente aussi quelques inconvénients. Le premier est relatif au risque de cessation ou de modification de la niche fiscale avantageuse pour ce type d’investissement par le gouvernement. L’investisseur doit donc se tenir au courant de l’actualité en la matière. De plus, la concurrence sur le marché des biens meublés est de plus en plus rude avec de très nombreuses offres de location disponibles.
Pour se démarquer et mettre toutes les chances de son côté, il est alors important de faire un choix optimal de la localisation du bien immobilier à acquérir. Enfin, l’achat d’un logement meublé implique un investissement généralement plus important qu’il convient de prendre en compte. Si le logement n’est pas encore meublé, il faut prévoir un temps nécessaire pour le rendre conforme aux dispositions en vigueur.
Les responsabilités en LMNP
Le statut de LMNP implique le respect de plusieurs conditions. Celles-ci concernent le propriétaire du bien immobilier, la propriété elle-même et les revenus locatifs. Pour qu’un logement soit loué en LMNP, il doit être à usage d’habitation, décent, et comporter tous les éléments exigés par la loi. Il s’agit principalement d’une literie avec couette ou une couverture, des plaques de cuisson, des volets ou rideaux pour chambre et d’un four.
Il doit aussi comporter un réfrigérateur, un congélateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des sièges, des étagères de rangement et des luminaires. À ces différents éléments s’ajoutent une table et un matériel d’entretien adapté au logement.
Par ailleurs, comme tous les types d’habitations, le logement LMNP doit répondre aux critères de confort requis. Il doit avoir une superficie minimale de neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres. Il doit également respecter les normes énergétiques en vigueur. Les revenus issus de la location du bien meublé non professionnel ne doivent pas excéder 23 000 euros à l’année. Ils ne doivent pas non plus dépasser 50 % des revenus globaux générés par le foyer fiscal du propriétaire.
En cas de dépassement de ces plafonds, le propriétaire est considéré comme loueur meublé professionnel (LMP) et ne profite plus des avantages offerts par le statut LMNP. Il faut préciser qu’en LMNP, la résidence principale du propriétaire peut être considérée comme un bien meublé s’il loue une chambre faisant partie intégrante du logement à une personne de passage. De plus, le propriétaire peut toujours se servir de son logement en LMNP comme résidence principale à titre temporaire.
S’il opte pour le régime micro-BIC, il doit tenir un livre de recettes et effectuer la déclaration annuelle de ses revenus locatifs. Pour le régime réel par contre, il est obligatoire de tenir une comptabilité, de faire un bilan et de présenter un compte de résultat. À ces formalités s’ajoutent une déclaration annuelle à effectuer et la liasse fiscale annuelle à transmettre à l’administration. Les services d’un expert-comptable sont fortement recommandés dans ce cas.
La location meublée non professionnelle est-elle rentable ?
La location meublée non professionnelle apparaît comme un investissement flexible, simple et sécurisant pour l’investisseur. C’est une bonne solution pour investir en toute sérénité dans l’immobilier locatif. Pour savoir ce que rapporte un tel investissement, il suffit de calculer sa rentabilité. Celle-ci peut être trouvée en faisant le quotient du montant des loyers annuels hors charges par le coût d’acquisition du bien. Il est possible d’obtenir une rentabilité intéressante si l’investissement est bien optimisé.
Par ailleurs, pour l’achat d’un ancien bien immobilier en LMNP, certains travaux de rénovation et d’entretien sont généralement effectués. Les dépenses effectuées à cet effet doivent intégrer le calcul de la rentabilité nette. Pour qu’un investisseur soit rassuré de son investissement en LMNP, il peut calculer la rentabilité prévisionnelle.
Le même procédé s’applique : diviser les revenus prévisionnels par le total des investissements et des charges. La principale variable de la rentabilité réelle d’un placement immobilier en LMNP est l’ensemble des différentes charges relatives à l’exploitation du logement. Cet aspect doit donc être bien analysé avant la prise de toute décision.
Qui peut gérer une LMNP ?
Le statut de LMNP est accessible à tous les contribuables français. La seule exigence requise est de ne pas être déclaré en tant que loueur meublé professionnel auprès du registre de commerce et des sociétés. Un entrepreneur par exemple peut opter pour l’investissement en LMNP pour préparer sa retraite.
Si l’investisseur souhaite se décharger des responsabilités quotidiennes et des relations avec les locataires, il peut faire appel à un gestionnaire ou à des prestataires spécialisés. Ainsi, il peut se concentrer uniquement sur son investissement et percevoir les loyers. Le reste est pris en charge par l’agence de gestion qui perçoit une rémunération en fonction de l’accord conclu.
