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De nombreuses personnes se demandent comment devenir investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP). Les candidats doivent en effet remplir certaines conditions d’éligibilité prévues par la loi LMNP. De plus, ce statut de loueur meublé non professionnel comporte aussi bien des avantages que des contraintes. C’est pourquoi il convient de s’informer avant de se lancer dans ce segment du marché de l’immobilier locatif.

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Le loueur meublé non professionnel est une qualification attribuée aux propriétaires d’un ou de plusieurs biens locatifs meublés bénéficiant de certains avantages fiscaux. Afin d’obtenir ce statut, un investisseur doit remplir quelques conditions spécifiques et assurer certaines formalités.

Les critères d’éligibilité

La loi LMNP indique deux conditions principales pour devenir loueur meublé non professionnel. Les recettes nettes ne doivent tout d’abord pas dépasser les 23 000 euros par an. Il s’agit du montant des loyers déduits des charges. Ces recettes doivent ensuite s’établir à 50 % du revenu global de son foyer fiscal au maximum. L’investisseur ne doit par ailleurs pas être titulaire du statut de loueur meublé professionnel, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Il doit être une personne physique ne considérant pas cette location meublée comme son activité principale. Il peut ainsi exercer une autre activité en tant que salarié d’entreprise ou autre. Comme on peut le voir sur les sites d’informations liées à l’entreprise, il n’est pas obligé de quitter son poste ni d’entamer une procédure de rupture conventionnelle ou de démission. Concernant le type de bien immobilier éligible, celui-ci peut être un logement ancien ou neuf. Il peut être utilisé comme résidence principale, logement de vacances ou résidence de service. Le plus important est que le bien comporte tous les meubles obligatoires en LMNP.

Les démarches à suivre pour devenir loueur meublé non professionnel

Une fois le bien immobilier acquis, équipé et loué, l’investisseur peut passer à l’étape d’immatriculation. Grâce à la dématérialisation de cette démarche, il est possible de télécharger sur le site d’Infogreffe :

  • le formulaire P0i (une activité en nom propre de l’investisseur),
  • le formulaire FCMB (une activité en indivision).

À compter du jour de la signature du contrat de bail, le propriétaire dispose de 15 jours pour immatriculer son activité. À l’issue de cette procédure, il obtiendra un numéro SIRET.

Quelle forme juridique choisir pour une LMNP ?

La location meublée non professionnelle n’exige pas forcément la création d’une entreprise. Certains investisseurs choisissent toutefois d’en créer une afin d’accéder à un certain nombre de privilèges fiscaux et administratifs.

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Une micro-entreprise (auto-entreprise)

Il s’agit d’un régime en nom propre fonctionnant jusqu’à :

  • 72 500 euros pour la location meublée classique (usage d’habitation),
  • 176 200 euros pour la location meublée touristique.

Si ce seuil est dépassé durant deux années consécutives, la micro-entreprise est automatiquement transformée en entreprise individuelle. Le statut d’auto-entrepreneur présente plusieurs avantages. L’inscription se révèle facile et gratuite par voie dématérialisée. L’auto-entrepreneur est soumis au régime fiscal micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % et de l’exonération de TVA en cas de chiffre d’affaires inférieur à 85 800 euros. En l’absence de recettes, il est exonéré de cotisation sociale.

Une EI pour une LMNP

Créer une entreprise individuelle (EI) pour une LMNP peut s’avérer intéressant. Il s’agit d’une entreprise fondée en nom propre d’un entrepreneur. Il n’y a pas de capital minimum à atteindre. Sans personnalité juridique, ce type d’entreprise est soumis au régime du réel simplifié. Ses recettes sont affectées aux revenus du foyer fiscal. Sa fiscalité s’effectue de façon simple. L’inconvénient de cette forme juridique est que le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel ne sont pas séparés. Elle semble néanmoins idéale pour les investisseurs immobiliers débutants.

LMNP : opter pour une EURL

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) convient aux investisseurs souhaitant se lancer seuls dans la location meublée non professionnelle. Ces entrepreneurs peuvent ainsi transmettre leurs biens immobiliers à leurs héritiers dans les meilleures conditions. La création d’une EURL leur permet par ailleurs de conserver l’optimisation fiscale relative à l’amortissement.

Ce statut juridique permet de séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel. Les formalités liées à la création d’une EURL sont cependant plus fastidieuses en raison du nombre d’opérations à effectuer (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, etc.). Pour déterminer le statut qui convient le mieux à chaque investisseur, il est recommandé de se faire accompagner par un expert en création d’entreprise.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP ?

Comme toute autre activité, la location meublée non professionnelle a ses points forts et ses points faibles. C’est à l’investisseur immobilier d’estimer si les éventuels bénéfices sont convaincants ou non.

Les principaux avantages de la LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel s’ouvre à tous les contribuables résidant sur le territoire français. Il permet au bailleur d’avoir le statut de commerçant. La TVA liée à son bien locatif est ainsi récupérable. Sur le plan fiscal, l’investisseur peut bénéficier de différents avantages selon le régime retenu. Avec le régime réel simplifié par exemple, la valeur du bien sous forme d’amortissement est déductible. De plus, il est possible de déduire certains coûts tels que les intérêts de crédit, l’entretien du logement, les frais de comptabilité, etc. En cas de cession du bien, la plus-value des particuliers est prise en compte. Sa fiscalité sera ainsi plus allégée.

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Les contraintes lorsque l’on est loueur meublé non professionnel

Cette activité demande la tenue d’une comptabilité détaillée comprenant un bilan et un compte de résultat. Si l’investisseur a peu de connaissances en comptabilité et en fiscalité, il vaut mieux recourir aux services d’un expert-comptable. Les loueurs meublés non professionnels sont également obligés de remplir la déclaration n° 2033. Le remplissage de ce formulaire est simple, mais cela reste tout de même une démarche administrative de plus.

création entreprise LMNP

Quelles sont les responsabilités du loueur meublé non professionnel ?

En LMNP, le bailleur a l’obligation d’équiper le bien mis en location. Le locataire devra seulement y apporter ses effets personnels. Concernant le choix du type de location, le loueur meublé peut se lancer dans un bail commercial ou un bail classique. Dans le cadre d’une location par bail commercial, le propriétaire n’a aucune responsabilité envers les locataires. Il confie à une entreprise exploitante la gestion locative et l’entretien de son bien. Il ne doit être sollicité qu’au cas où il est nécessaire de réaliser d’importants travaux de réparation. Cet investisseur perçoit chaque année des loyers versés par l’exploitant.

En optant pour la location par bail classique avec ou sans mandat, le propriétaire engage entièrement sa responsabilité. Il s’occupe de la gestion locative et de l’entretien de son logement. Si son locataire a un problème lié à son bien, il peut le solliciter à tout moment. La durée de la location, quant à elle, varie selon les catégories de locataires. L’habitation sert par exemple de résidence principale pour un locataire étudiant. Dans ce cas, le contrat de bail dure normalement une année et peut être reconduit à neuf mois. Il peut par ailleurs être renouvelé par une reconduction tacite.

La location meublée non professionnelle est-elle rentable ?

Avant de se lancer dans ce type d’investissement locatif, il est essentiel d’estimer sa rentabilité. En amont du projet, il est recommandé de prêter attention à la localisation du bien à acquérir et à l’état du marché locatif. Selon la situation géographique du bien, l’investisseur peut réaliser une location meublée longue durée ou saisonnière. Il doit également s’interroger sur le montant de son impôt en fonction du régime fiscal choisi (micro BIC ou régime réel simplifié).

Il est ensuite possible de calculer la rentabilité locative afin d’évaluer la performance du futur investissement locatif. Cette étape permet par ailleurs de faciliter le choix du type de location et du régime fiscal le plus adapté. La formule utilisée pour calculer la « rentabilité nette-nette » est : (Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’acquisition + Frais de notaire + Commission d’agence + Coût des travaux éventuellement nécessaires) x 100. Ce calcul tient compte des charges engagées et de la fiscalité à laquelle le propriétaire est assujetti. Cette « rentabilité nette-nette » constitue l’indicateur le plus précis afin d’estimer le rendement potentiel de la LMNP.