La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure très appréciée pour les personnes souhaitant gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. La SCI facilite la transmission d’un bien, permet d’en optimiser la gestion et de réduire certaines charges. Mais qu’est-ce qu’une SCI ? Comment la créer ? Vous retrouverez dans ce guide toutes les informations à connaître sur la société civile immobilière.
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une SCI est une société civile qui permet d’acheter, de gérer et de transmettre des biens immobiliers à plusieurs. La SCI repose sur un fonctionnement collectif où plusieurs associés détiennent des parts sociales en fonction de leur apport. C’est la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers apportés au capital.
Et par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). L’option pour l’impôt sur les sociétés est possible. L’impôt sur les sociétés est obligatoire pour les SCI réalisant régulièrement de la location meublée.
Les avantages d’une SCI
- La SCI permet une gestion simplifiée du patrimoine immobilier
- La transmission des biens immobiliers aux héritiers est fiscalement intéressante en SCI
- La fiscalité d’une SCI est avantageuse, avec la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Les inconvénients d’une SCI
- Les formalités de création et de gestion d’une SCI sont plus contraignantes qu’un achat sans structure (en nom propre).
- Les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leurs parts dans la société
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI implique de réaliser plusieurs étapes :
La rédaction des statuts
Les statuts définissent aussi les règles de fonctionnement de la SCI (répartition des parts sociales, modalités de prise de décision, gérance de la SCI…). Il s’agit du document fondateur de la société. Cette étape ne doit pas être négligée.
La nomination du gérant
Le gérant de la SCI sera responsable de la gestion quotidienne de la société et de la prise de décisions. Sa nomination est obligatoire. Le gérant peut être un associé ou un tiers. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale.
Le dépôt de capital social
En SCI, aucun montant minimum n’est imposé pour le capital. Cependant pour devenir associé, il est nécessaire d’effectuer un apport en numéraire ou en nature.
La publication d’une annonce légale
Toute nouvelle société doit publier dans un journal d’annonces légales (JAL) un avis de constitution. ll est obligatoire de choisir un JAL du département du siège social de la SCI.
L’immatriculation de la SCI
La demande d’immatriculation doit être déposée auprès du guichet unique de l’INPI. Depuis le 1er janvier 2023, l’INPI est l’interlocuteur unique de création et de gestion des entreprises. L’immatriculation permet de conférer une existence légale à votre SCI. Vous recevrez à l’issue de cette étape votre numéro SIRET/SIREN et votre code APE.
Une fois votre SCI créée, vous pouvez commencer à acquérir et gérer des biens immobiliers.
SCI et gestion de comptabilité
La comptabilité d’une SCI dépend du régime fiscal choisi.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
À l’IR, la comptabilité est allégée. Il est toutefois obligatoire de tenir un suivi des recettes et des dépenses, de réaliser des PV d’AG et de conserver tous les documents légaux pendant 10 ans minimum. Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration personnelle.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI à l’IS est dans l’obligation de tenir une comptabilité rigoureuse. Cette dernière comprend l’édition d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de la liasse fiscale complète. Les bénéfices sont imposés directement au nom de la société, via un formulaire dédié. Seuls les dividendes seront ensuite taxés chez les associés.
